中国房地产策划师年会已成功在北京、上海、深圳、广州举办了四届，见证了许许多多房地产行业优秀策划师的诞生，输出高端趋势言论、推出年度关注人物、集结全国媒体效应的唯一综合性传播平台。年会中“华策奖”颁奖盛典凭借着准确的定位、权威的评选以及良好的口碑成为中国房地产联谊会的一个品牌，也是年会经典内容之一。作为房地产行业的年度盛会，以地产行业上下游产业为“链条”，优化资源配置，用汇聚智慧的桅杆引领前行，以实力和品牌提升中国房地产行业海拔和高度。

　　温兆晔：尊敬的领导，尊敬的来宾，女士们、先生们，朋友们大家上午好！我代表主办方中国房地产策划师联谊会、天鸿地产欢迎各位莅临第五届中国房地产策划师年会。

　　2012年，欧洲债务危机悬而未决，美国“财政悬崖”濒临城下，在险象环生的外部环境中，中国经济下行压力不断加大，“稳增长”成了整个2012年中国经济发展的主题词。新的一年，新一轮政治周期开始，我们希望中国房地产策划师联谊会能与业界一起感受房地产改革中的每一次脉动。今天，以“前瞻多元创新”为主题的第五届中国房地产策划师年会携手天鸿地产在美丽的杭州，西湖之畔隆重召开，众多极具影响力的地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物，还有一路鼎力支持联谊会发展的新老朋友在这里相聚，要感谢大家对联谊会的信任与支持，感谢一路上有你们的陪伴！

　　下面请允许我为大家隆重介绍今天莅临年会现场的领导和嘉宾，他们是：

　　中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长 苗乐如

　　中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席 顾云昌

　　天鸿地产董事长，中国房地产策划师联谊会轮值主席 柴志坤

　　易居(中国)董事局主席、中国房地产策划师联谊会第一届轮值主席 周忻

　　星河湾地产董事副总裁，中国房地产策划师联谊会第三届轮值主席 梁上燕

　　中国房地产研究会副会长、南京房地产学会会长 胡志刚

　　深圳市庄合地能产业集团董事局主席，中国房地产策划师联谊会副主席 巢民强

　　途家在线信息技术(北京)有限公司 联合创始人兼CEO 罗 军

　　中国房地产策划师联谊会副主席、中国瑞尔特控股集团董事长 朱曙东

　　北京凌志通成教育科技有限公司董事长，房地产策划师国家职业资格专家委员会主任李南燕

　　燕园创新(北京)投资管理公司 总裁 孙飞 黎振伟

　　世联地产顾问股份有限公司 首席技术官 中国美术学院跨媒体艺术学院院长 高士明

　　国务院发展研究中心研究员，巅峰智业集团创始人 刘峰

　　兰德咨询总裁、中房协经营管理委员会副秘书长 宋延庆

　　让我们把最热烈的掌声再次送给在场的各位领导和嘉宾，欢迎你们的到来。同样也把最热烈的掌声送给我们热爱学习、努力上进的策划师同仁们。 2012年，我们的话题谈到了市场、土地，谈到了房产税、降息、产权、调控，也谈到了城镇化、战略机遇、发展模式，思路创新，还有我们的教育改革。2012年，我们也谈到了世界末日，谈到了末日重生，生存就是一种幸运，生存就是为了让我们不辱使命，奋战到底，我们要主动承担起建设“美丽中国”的伟大使命。房地产策划师作为中国房地产行业的中坚力量，也是城市建设的实践者，在职业化、规范化和国际化的迈进中，我们感到了迎面而来的责任和压力。

　　促进房地产策划师之间的交流和合作，搭建通畅的连横平台是我们联谊会一直以来的核心工作，活跃在联谊会平台上的40000多名房地产策划师都是通过系统的学习和严格的国家考试才有资格成为联谊会的一员。他们战斗在一线，热爱学习、拥有丰富的实战经验，以智慧去打赢这场商业战争，这些都是策划人的品质，也是全行业的品质所在。其实，国家宏观调控带给我们的是一种规范化的推动力，是给我们这些房地产策划人不断学习和施展智慧的空间，我们相信一个积极向上的智慧群体必将是改变这个世界、创造奇迹的时代先锋，中国房地产领域的新领军人物也必将从你们中诞生，同时，我们也希望更多的策划大师参与到我们这个平台上来，与大家分享智慧、互动合作。

　　今天是我们中国房地产策划师年会举办的第五个年头，五年来，从北京、上海、深圳、广州到今天的杭州。我们都一直致力于打造一个实效的价值平台，我们通过不懈追求，我们希望用我们的青春和智慧铸就一件伟大的事业，实效才是硬道理，我希望平台上的每一位成员都能得到真正的实效的服务和回报。资源对接会作为联谊会实效性服务的最佳体现，在得到业界人士的充分认可后，我们再拓领域，推出网络和移动推介平台，进行全方位实效服务。明天也期待在座的参会人员能在这里赢得投资，赢得客户，赢得项目，赢得我们共同的美好未来。

　　2012年联谊会还与权威杂志《中国房地产》达成战略合作，建立起了一个策划人的思想阵地。从2013年起，我们还将建立各地方分会，便于地方学员沟通和联谊，在这里我正式向大家发出邀请，希望有奉献精神和的房地产策划师学员参与到联谊会的平台管理中来，共同去开拓更大的舞台。

　　一路走来，在我们的成长路上，我们感恩于那些赋予我们信任、给予我们支持的朋友们，也感谢一路上与我们风雨兼程的同学们，这，就是我们不断前行的动力和理由。2012年，联谊会各项工作和活动都得到了我们联谊会主席顾云昌先生和轮值主席柴志坤先生的大力支持，顾会长和柴总亲临我们的教学课堂，为来自全国各地的房地产策划人传授经验、分享智慧。我代表所有的策划师学员感谢顾会长和柴总的大力支持！

　　2013，我们寻着十八的步伐，迎来了全新的开始，我们相信智慧的力量，我们相信圈子的力量！我们永远铭记在我们成长路上赋予我们的信任和支持。2013，开启一个崭新的格局，中国房地产策划师联谊会将用正能量带领着全国房地产策划师一起奋力前行！谢谢大家！

　　主持人：谢谢温兆晔秘书长，在这样一个房地产业日渐成熟的现在，有一种资源一直是决胜的尚方宝剑，那就是人才，所以我们要再一次感谢温兆晔秘书长为我们搭建这样一个集学习、服务、教育，以及沟通、交流、合作的平台，让我们在结识良师益友的同时，也可以整合我们自己的优质资源，从而促进我们企业自身的发展。让我们再一次以热烈的掌声感谢温兆晔先生，他为我们所做出的贡献。谢谢！

　　女士们、先生们，各位领导、各位来宾大家好，这里是由中国房产策划师联谊会天鸿地产房校中国主办的第五届房地产地产策划师年会的现场，我是年会的主持人亚军，同时我也是钱江频道地产时间的主持人。今天来到现场有很多位贵宾，并不是单纯来参加会议的，同时他们也将会带来自己独到的观点和智慧，尽情大家期待。与此同时，大家在参与活动的全天当中，都可以以微博的方式参与到我们的活动当中，刚才我已经发了一条微博，在这两边都可以看到新浪的微博都可以积极参与进来。今天我们的主题是“前瞻、多元、创新”，要以前瞻性的眼光去发现身边的机遇与挑战，同时也要以多元化的方式参与到美丽城市的建设当中来，同时达到企业的创新。今天的会场我们也将全程通过网络进行直播，他们分别是搜狐焦点、新浪热区和搜行进行网络直播。首先让我们有请中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生致年会开幕词，大家掌声欢迎。

　　顾云昌：尊敬的苗乐如会长、陈宇会长，各位领导、各位尊敬的客人，特别是我们各位房地产界的策划师们，你们是我们中国房地产业的诸葛亮，大家新年好。站在2013年这样一个高度，我们召开第五届房地产地产策划师年会，现在中国倡导爱民生，爱民生伟大中国，爱民生中国房地产，爱民生中国房地产策划。十八大吹响了全面建成小康的伟大号角，美丽中国是我们中国人的梦想，作为中国房地产的策划师，要为我们伟大中国，美丽的中国，为全面建成小康做些什么事，我想个人在心里都有自己的梦想，因为中国人爱做梦。十八大提出了对房地产的要求归纳起来就是一句话，叫做住有所居，另外习在常委亮相的时候说到了七个更，中国人民期望有更好的教育、更好的生活、更多的工资收入、更好的社会保障，以及更加舒适的居住环境和更加美好的环境。我想作为中国房地产策划师，在2013年这个时点上，在十八大以后我们关键做两件事，第一件事，如何通过我们的策划，通过房地产为人民打造更加舒适的居住生活，通过我们的策划、通过我们的努力，更加促进我们行业的质量和效益有更大的提升。因为我们在转型时期，整个中国的中心任务，经济中国中心工作任务就是更好的提高我们的增长的质量、发展的质量。所以我们这次年会的主题就是前瞻、多元、创新，前瞻是我们要有前瞻的眼光，行业发展的眼光做我们的事情，多元是通过房地产发展的多元化促进我们行业的发展，最后聚焦在创新上。

　　房地产策划业是一个新型的行业，我们感谢中国的劳动部门创造了这个新的行业，在2005年，我们策划的联谊会是2008年开始成立的，到现在第五届，一年一度的年会聚集了各地的精英，每次会议都开得很成功，像今天就是济济一堂，没有空位置了，说明大家对我们这个行业的热爱、对我们联谊会的认可。大家知道，什么事情都需要策划，但是人们对房地产策划的概念上，到目前为止并不是完全统一的。据我所知，在去年关于房地产行业就业新的职业认定方面还有一翻争论，甚至有的人对房地产策划不以为然，其实这是误解，凡事都要策划，我们国家也需要策划，现在有一句话大家都知道叫顶层设计，中国的改革需要顶层设计，中国的发展需要顶层设计，如果没有顶层设计就是一盘散沙，不知道往哪里去，我看到了的讲话，强调了顶层设计，当然也强调了人民群众的创造力，把顶层设计和创造力结合起来才能真正有新的发展。所以我想我们的房地产正由粗矿型的发展转变成功为节约型发展，我们的行业正在不断的走向成熟，行业的成熟需要更好的策划，通过策划才能使我们行业不断的走向成熟，我们的行业是这样，我们的企业是这样，其实我们个人也一样，我们个人发展道路也需要策划，不能盲目。 在这样的情况下，我们召开第五届房地产地产策划师年会，我们共同探讨在未来看到我们中国的未来发展，在新型的城市化作为中国最大的内在力量，以及把改革作为中国最大的红利，两个力，一个叫潜力，一个叫动力，紧紧抓住这两个力，搞好我们的策划，把我们所从事的项目策划好，把我们的企业策划好，把我们行业发展策划好，从而才能真正推动中国房地产走上健康稳固发展的道路，才能为我们老百姓生活水平的提高，为我们行业的发展打开新的局面，谢谢大家！

　　主持人：谢谢，让我们再次以热烈的掌声感谢顾会长，同时希望大家掌声不要停，让我们继续有请中国房地产研究会副会长兼秘书长，中国房地产协会秘书长苗乐如先生为我们致辞。

　　苗乐如：尊敬的国家就业促进会的名誉会长，尊敬的浙江省房地产业协会的嘉会长和胡会长，尊敬的胡锡进副会长，尊敬的联谊会的轮值主席天鸿地产柴总，尊敬的罗军总，以及各位领导、各位嘉宾、同仁、女士们、先生们大家好！

　　很高兴出席第五届房地产地产策划师年会，看到我们四万多房产业策划师的精英代表们齐聚在这里，神采飞扬，朝气蓬勃，让我深感敬意，更看到对房产发展正能量的集合，这让我想到伴随着我们国家改革开放的发展，我们的房地产业走过了黄金的辉煌的十年，或者更长的二十年，带给了我们国家巨大发展当中的推动力，推动了我们国民经济的发展，促进了人们生活居住条件的改变，改变了我们城市的面貌，这个贡献已经使我们成为国民经济发展的支柱产业，民生产业，基础产业。

　　我们今天在党的十八大精神的鼓舞下提出了2020年全面建成小康社会，把收入翻一番，当然要实现国民经济的增长翻一番，经济、政治、文化、社会、生态五位一体建设同步发展，全面发展，新型的城市化作为新的经济结构的着力点，扩大内需的潜力，这也是对我们的房地产业又提出了新的要求，新的历史任务，同时也是我们这个产业新的发展机遇。因此，我讲敬意就是说，对我们走过的辉煌有在座同志们的贡献，对于我们要迎接新的发展，完成我们国家给予我们新的使命，也需要我们在座的同志们继续努力作出贡献，担当起这份责任。将正能量的集合让大家看到，党的十八大贯彻下，特别是房地产成功后，我们房地产发展所担的新的要求，新的变化，对我们策划师有哪些意义需要我们思考。除了过快过快的房价得到了抑制，市场触底回暖之外，突破房地产，对于我们房地产业，对于房地产业企业发展有三个推动。 第一，调控推动了住房公益结构的调整，确立了保障性住房和商品房双轨运行的住房制度。 第二，调控推动了企业布局由一线、二线向三四线，小城镇建设的调整，面临新型城镇化发展的新要求，同时，推动了企业的转型，业态多元化，把页单一的到住宅开发，向商业、向旅游、向休闲、向老年住居等地产的新业态发展。 第三，调控推动了我们产业发展方式的转变，住宅产业化具有迫切性，绿色、节能、低碳这些发展要求，特别面临着生态建设融汇在我们的产业发展，融入在我们房产产品当中的新要求，同时又推动了企业管理方式和管理水平的提升，特别是在新的形势下，我们融资管理的方式和能力，在新的形势下，我们的消费者，我们其他业态的承接人，对于我们开发传统品质的新要求，以及与之相适应的企业精细化管理的新要求。我想除了市场的表现以外，至少在这方面给了我们很大的推动和促进。因此，对于我们四万多名房地产策划师来讲，首先，是要看到新业态新布局下对企业发展和项目产品策划水平提高的要求，对我们策划师在新的业态、新的产品、新的标准下，你们的策划能力提升的要求，无论是在市场研发还是企业布局的规划，项目的策划我们投融资管理的转变，产品营销项目的运营，服务业的管理，这些方面都需要我们结合新的形势、新的发展而加强提高我们的能力，加强我们的学习，不断充实我们新的活力。

　　其次，房地产策划师是目前国家职业大典正在收录当中，是目前职业大典当中唯一确定的颁发职业证书的职业岗位，目前在修订职业大典当中还有希望增加新的岗位，目前在大家的参与下，我们要珍惜这样一个职业，珍惜国家确认的这样一个职业资格，一定要规范做好推进考核的工作，不搞花架子，要珍惜我们来之不易的职业认定的成果，保证我们的质量，包括我们与时俱进。昨天和温总了解当中说，我们现在的培训教材大概是五年一修订，为什么讲到上述这些变化，我感觉我们的教材是国家统一规定的，但是在教材的修订和现在的需要过程中，我们需要紧密结合行业发展新形势的要求，新业态出现的对我们岗位的职能、技能所提出的新要求，从而做到我们的培训质量与时俱进，更好的使我们的四万多，特别是我们在座的这些精英策划师服务行业、服务企业。

　　第三，联谊会是个好形式，既有情感交流，更有经验的交流。从刚才展示台看到，我们还有搭建企业间合作的平台，希望我们能够不断总结我们联谊会发展、操作的经验，坚持下去提升我们的影响力、凝聚力。在新的形势下，更好的发挥我们的作用。我相信在我们在座的房地产策划师精英们的共同参与支持下，我们一定能够达到新形势的新要求，为我们的新发展，为推动我们的行业，我们企业的发展作出新贡献。

　　在这里我代表中国房地产研究会、中国房地产协会，对年会的召开表示热烈的祝贺，并预祝圆满成功。在春节来临之际，衷心祝愿我们各位朋友身体健康、事业发达，家庭幸福，给大家拜一个早年。愿天下汇智聚见解，论道西湖东常在。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢苗会长，感谢你一直以来对我们的关心和支持。在2012年房地产策划师联谊会的发展当中，在整合地产资源，组织行业活动，以及搭建联合平台方面有一位领导他功不可没，那就是柴志坤先生。下面让我们以热烈的掌声欢迎中国房地产策划师联谊会轮值主席、天鸿地产董事长柴志坤致辞。

　　柴志坤：尊敬的苗乐如会长、尊敬的顾云昌会长、尊敬的陈宇会长，以及在座的各位领导，尊敬的各位企业家朋友，尤其是尊敬的各位房地产策划师朋友们，大家上午好！

　　秘书处温兆晔秘书长在开会之前商量我们发言的题目，后来我们商量的题目叫做“迎接地产的大航海时代”，我觉得这个题目既有意义，也符合现在市场和行业发展的阶段。在我们这个行业里面，有一个大家公认的一个法则，一个项目是否成功，它的前期工作可能要占到70%以上的比重，如果说前期工作这么重要，那么房地产策划又是整个前期工作中最为重要的一部分。如果把我们一个项目的推进看成是一个在大海中航行的过程。如如果把我们一个项目的推进，看成系在大海中航行的过程，果把我们的企业看成是一个在大海中航行的一艘舟或者是万吨巨轮，我们的策划师就是这个航海者，其实就是在这个船上航线的制定者和领航人。也是基于这个原因，国家大力在推动中国房地产策划师职业认证工作，与此同时，也是在这样一个背景之下，在副会长的倡导之下，在秘书处温秘书长、李秘书长高效的工作给我们创建了这么好的中国房地产策划师联谊会的平台，我想这些是我们的工作意义所在。

　　第二方面，2012年是一个很特殊的年份，在我们的市场发展过程中。通过三年的调控，市场已经逐步的回归理性，调控也收到了一定的成效。与此同时，行业在这样一个背景下又面临着巨大的挑战，在这里当然又有大量的发展机会，这样使我们这个行业有巨大的空间，大家都在寻求下一步创新发展新的空间和新的领域，在这个过程中，我相信各位房地产策划师在这个过程中会发挥更大的作用，房地产行业在中国不能算是一个历史悠久的行业，我们也不是很新兴的行业，我们作为一个从业二十年房地产行业工作者，我自己觉得我一直被房地产行业中的同伴们相互之间的鼓励，大家的热情智慧的碰撞，所激励着我一步一步往前走，我也希望这样的精神可以在我们的行业中继续保持。我们一天半的会时间很短，大家开完会都会回到各自的企业，进行各自的工作，我希望在这样一个阶段里面，我们可以紧紧抓住市场的机遇，无愧于我们自己对这个行业的选择，也无愧于我们当下在经历的历史性时代。

　　最后，我想跟大家一起感谢一年里顾主席咸对我们工作的指导，也感谢温秘书长和李秘书长为带领的秘书处的团队这一年卓越辛苦的工作，同时也预祝第五届房地产地产策划师年会圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：在今天活动刚开始的时候我已经提到过，今天来到我们现场的有很多精英，也带来了自己的智慧和观点，接下来就进入他们的主题演讲环节。在今天大家已经反复提到一个日子，就是2005年3月31日，这个日子很关键，很神圣，因为在这一天和社会保障部在人民大会堂发布了以房地产策划师为主的，第三批国家新职业，从此房地产策划师在国家的肯定之下职业化、国际化继续向前迈进，并且成为了房地产业界的中坚力量。下面有请中国就业促进会副会长陈宇先生，他为大家带来的分享主题是“房地产策划师与国家人才战略”。

　　陈宇：非常高兴能够出席这么一个盛会，我放眼望去在座没有一位嘉宾是我认识的，我今天早上一直在想，我为什么会来到这样一个会场，感觉一个在中国就业促进会工作的老人，好像和房地产离的比较远。今天这个会议是通过微博来转播，我在新浪微博上有140万粉丝，在腾讯微博上有220万粉丝，加在一起是360万，但是比起在座的一位特别重要的嘉宾，他等一会就会跟大家讲话，我第一次见到他，他叫胡锡进总编，的粉丝是我的一倍，所以我也没有什么可自豪的。我今天发了一条微博说我是来打酱油的，这个会议给我提供了一份很长的讲稿，这个讲稿写的非常好，我看了这个讲稿以后，我才知道我和这件事确实有密切的关系，就是国家人力资源和社会保障部在2005年向全社会发布了第三批国家新职业，这个国家新职业中有今天我们反复提到的这个职业，叫做房地产策划师，而2005年代表国家人力资源和社会保障部在人大会堂发布这个新职业正好就是我，所以我和这个事的关系终于理清楚了。我认真读了这个讲稿，通过学习这个讲稿，这个讲稿我必须坦白的说，这是我们房地产策划师协会给我提供的，不知道是哪一位，很可能是不是温总亲自执笔的，这个讲稿写的很好，通过学习我有几点体会，我就不在这儿照着念了，要念的线分钟，我觉得太久了，现在国务院开会，特别是主政以后都要求大家不要念讲稿，我学习了以后有三点体会。

　　第一，职业资格证书制度是一项有用的制度，这项制度的建立我是参加了全过程。我们国家是在20年前，就是1993年的时候提出了，不是我们劳动部，而是党中央国务院提出的是，我们靠单一的学历文凭制度解决不了我们人力资源开发问题。1993年中央召开了十四届三中全会，在十四届三中全会通过的文件里面有一句话叫做“我们要实行学历文凭和职业资格并重的制度”，单纯的学历文凭已经让我国教育走近了死胡同。在这样的一个号令下，当时我参与劳动部，在劳动部领导的领导下，组建了劳动和社会保障部，现在叫人力资源和社会保障部职业技能鉴定中心，我当时是这个中心的领导，从那个时候开始一直到2006年退休，在2005年退休前颁布了房地产策划师，要不是经过你们提醒，这件事我完全都忘记了，倒不是说我记性不好，劳动部颁布的职业有两千多种，你们只是两千多种中的职业之一，现在全国每年两千多的职业中，有1400万人参加各种各样的职业资格证书的考试，现在看来这件事是做对了，特别是通过你们这样一个在2005年我们颁布的大概上百个新职业当中的一个，你们能够做到这样风声水起，轰轰烈烈，每年都开这样一个年会，大家都聚集一堂，这使我们感感觉这件事是做对了，这件事是有意义的。通过职业证书来发展我国的人力资源开发事业，是党中央国务院的正确决策，在实际工作中已经有效。

　　第二，这个职业资格证书开始没有什么人认，我们在1994年、1995年、1996年的时候，那时候全国考职业资格证书的非常少。当时劳动部职业技能鉴定中心主要任务就是推行职业资格证书制度，就是着急这样的一个证书什么时候能够变成一个有效的证书，但是随着时间的推移，随着各级政府和民众共同的努力，职业资格证书它的影响力越来越大了。现在你们知道出现什么问题，靠职业资格证书赚钱盈利、骗人、卖假证，各种各样的问题都出来了。现在我听说由于在职业资格证书上出问题，我们政府处一级的官员已经有多人被双规了。我过去一直把职业资格证书看作是自己一生工作中一个有成就的项目，现在我到各地，到各个省市。昨天你们浙江省职业技能鉴定中心的主任也来看我，说看看老主任，你们地方市和县的人也来说看看老主任，来看我的时候都说一句话，我们现在很困惑，就是职业资格证书的质量怎么保证，职业资格证书的含金量怎么不褪色，我看到了这个问题，真的要尊重群众的首创精神，现在中央新的精神里面有这样一条，我觉得正是说到点子上，我们通过各种督查、检查、质量控制，甚至把违法违纪的官员双规都挡不住职业整个字数的腐败过程。在含金量作用越高的地方，比如说广东、深圳，拿到职业资格证书，拿到一个高级工技师或者高级技师，你可以进入城市户口，可以分房，在这些地方就会应运而生产生一个系列的造假集团，收买官员，破译你的考题，把假证做到你的网站里面去。我从你们的活动中感受到，通过行业协会，通过房地产策划师联谊会，通过行业自律的方法来解决证书的腐败很可能是一条路。我看到你们的活动，我相信你们肯定能够本能的反对假证，反对卖证，希望每一个进入房地产策划师联谊会的人都是货真价实有本事的人，而且本事大的应该拿高级的证书，本事中的拿中级的证书，本事低的拿低级的证书，你们本能的有这样一个要求，所以你们可能是最强大的反腐力量，当然这需要一定的制度设计，需要有一定的政策，所以政府应该放开，包括在证书管理方面，应该相信群众，相信行业，相信这个社会团体。我当时在劳动部鉴定中心当主任的时候，还专门成立一个质量督导办公室，拿着尚方宝剑到各地去巡查，但是你说我们一个部没有几个人，一个督导办公室就是三个人，全国一千多万人参加考试我们怎么监督过来，就是发动群众。

　　第三，我过去在这方面关心的很少，我现在感觉到房地产事业，以及房地产房地产策划师这样的一项工作在未来发展中有重大的作用，现在大家可以看到，我们的发展是到了一个砍，我习惯的说法时代中国1.0版过去了，时代改革开放，中国2.0版过去了，中国1.0我们取得了政治独立，中国2.0我们取得了经济起飞，现在我们面临着新的问题就是中国3.0，中国3.0到来了，我们怎么样可持续的发展？怎么能够在财富增长的过程中至少要解决两个大问题，中国2.0时代的成就，全世界都承认，GDP做到了世界第二，外汇储备做到了世界第一，但是你的财富出现贫富悬殊的问题，资源出现环境破坏的问题，资源大规模的浪费。我们的这样的发展不可持续，我们不能够在朱门酒肉臭，路有冻死骨的背景下实现现代化，所以新的发展契机在什么地方。我也注意到了像人，也都提出来，说改革是未来发展的最大红利，城镇化是未来发展的最大机遇。注意这两者是有联系的，还专门讲，城镇化要通过改革来实现，我觉得这里面传达了一个重要的信息，未来我们中国的经济发展要靠扩大内需，而扩大内需最重要的是城镇化，而城镇化是改革的城镇化，改革的城市化，其实工业化的道路就是城市化的道路，人类的工业化的历史就是向城市集居的历史，但是城市化有两种，一种叫好的城市化，一种叫坏的城市化。好的城市化是什么样，我现在描绘不清楚，但是坏的城市化我们看的非常清楚，就是英国的圈地运动，就是羊吃人。我们中国在过去三十年城市化的过程中出现过类似的情况没有？出现过驱赶农民，出现过土地财政，出现过房吃人。现在你看在城市的这些房子，穷人买不起，我不知道2005年后房价暴涨和房地产策划师职业的公布有没有关系，这个需要你们来回答我这个问题。我一生中最重要的一个决定，我昨天在跟他们开玩笑，我说我在2005年响应部里面的号召，部里面给我们弄了很多经济适用房，大家都不买，3700块钱一平米，在北京3700元一平米的房子，现在人想都不敢想，大家都不买，大家都不观望，将来可能会有更便宜的，我是为了响应部里的号召，分给我们十套房子卖不出去，我主任带头买一套吧，现在成了我最大的一笔财产，从2005年到现在这样一个城市化的过程，我至少感觉到大家在未来的城市化中，你们都是智囊，都是策划师，至少要有这样的一个想法，不要把城市完全建成是富人的天堂。中国工业化的道路是变农村人口为城市人口的道路，城市最重要的只能是什么？是包容穷人，让穷人在城市找到创业、就业圆梦的机会，让丝们在城市能有一个很好的发展前景。我们的房地产策划师要讲政治，什么叫讲政治？未来城市化、新型城市化一定要给穷人提供机会，一定要给穷人提供发展生存的可能，他们没有别的地方可以生存发展，城市不要太照顾富人，不用照顾他们，他们会照顾好自己，他们嫌城市不好可以到农村去，自己去盖自己的天堂去，世界各国的城市都有一个功能，就是包容穷人，让丝圆梦，但是中国现在看不到这样的机会，如果我们的农民在农村活不下去，到城里也没有机会，没有他们生存的立足之地，这个社会问题你们怎么估计都不过分，是非常的严重。我可能讲的已经离题比较远了，把下面的时间留给胡锡进总编。

　　主持人：谢谢，确实每一年到这个时候我们都会去展望一下来年，我用来年这个词不知道合不合适，虽然现在是2013年，按照中国人传统的习惯，总觉得过完年之后才是新的一年。未来对我们来说有太多未知的东西，这或许是我们大家憧憬未来很重要的一点，在未来的这一年房地产市场会发生怎么样的变化，房地产会有什么样的表情呈现在我们的眼前，同时我们的策划师又将经历怎样的挑战与机遇，这都是我们所要探究的。接下来我们有请环球时报总编胡锡进先生，他带来的演讲主题是《世界是谁 中国是谁 我们是谁》。

　　主持人：前面两位来宾讲的都非常的幽默，陈宇先生不断跳出网络热词，有人评论胡主编说像郭德刚一样，我们也期待在接下来的演讲当中，我们的贵宾会给我们带来精彩和激烈的演讲。刚才胡主编提到杭州是一个历史悠久的地方，确实从房地产来说，早在宋朝的时候，杭州就有数十个商业综合体，在现在我们的房地产发展更是飞速，不仅有本土的开发商，外来的大颚，外来的精英也是纷纷进驻，当中就有一位被称为房地产界的少帅，他凭着自己敏锐的头脑，开阔的眼界，稳健的作风，率领着天鸿在不断创新中发展，形成了自己独特的品牌，他就是柴志坤先生，让我们掌声有请天鸿地产的掌门人柴志坤先生。

　　柴志坤：谢谢主持人的介绍，刚才陈会长和胡主编在里面提到很多房地产的问题，陈会长提到中国策划师职业认证以后是不是助推了房地产，我主要讲三个问题，房地产这个行业，或者这个市场的属性是什么，再一个房地产现在行业面临转型，在转型中我们对这个问题是怎么思考的，第三，企业转型的策划和模式大概是什么样。

　　应该说中国的房地产行业从2003年以后土地招拍挂制度建立起来，到2005年企业上市融资，到后来近三年国家不断推出房地产调控政策，经历了一个快速发展又回归理性的过程。在这个过程中，我们对行业有很多思考和认识，在这儿我想首先讲讲我们这个行业为什么会产生这样的变化，这些变化到了今天大家还在纠结一些问题。比如说像调控短期的措施长期效果的问题，比如市场供需平衡问题，包括结构和量的问题，比如地区差异是在缩小还是在增大，还有目前社会保障和保障性住房、商品房之间的关系，这些问题我们在思考的时候，首先要看到行业所生产的产品到底是什么。

　　我觉得地产这个行业有这么一个很鲜明的特点，它是在所有产品中商品属性最为典型的产品，首先它有很鲜明的经济属性，它表现出来的是商业属性和价值属性，应该说这些内容主要是表现市场效率的一面。与此同时，它的经济属性我们可以认为是三部分组成，一个是消费属性，这也是这几年调控，国家讲的房地产产品消费水平不断提升地产中核心的内容。第二，投资属性。除了这两方面以外，房地产还是非常重要的生产资料和生产要素，我们从很多数字中可以感受到这一点，这些年国家经济在快速发展，地方财政在土地出让这一块有很强的依赖。另外，像刚才胡主编讲的，我们这个行业在推动GDP的增长，推动中国经济的发展，为什么会产生这样的结果？首先从地产的角度来说，尤其从土地的角度来讲，它是不可复制和不可或缺的资源。我们的房地产产品还有一个属性，就是社会属性，社会属性主要表现在社会公平这一块，比如说保障性住房、对一个区域的经济对社会发展的贡献。

　　从经济属性来说，消费属性大家都可以感受到，现在房地产应该是普通老百姓最基本的消费者，也是最重要的消费者，满足大众的居住，企业的办公，以及市民娱乐的基础，是本身构成这个产品消费属性的主要内容。另外一个，投资属性，由于它的价值相对稳定和在经济快速发展过程中，对增值潜力的表现，往往大家都会把它作为一个重要的投资保值增值的产品。再一个，房地产有其不可再生和不可代替性，所以房地产在区域经济发展过程中是非常重要的资源。

　　这两年市场在变化，尤其是近两年国家调控价格是房地产调控的重要手段，大家也能看到，调控价格以后，房地产市场确实在短期内受到了调控预期的效果，为什么会出现这种情况？我们从任何一个商品市场来看，价格都是由市场供需决定的，但是大家可以清晰的感受到，价格变动的幅度越大，投资属性越发明显，在房价快速上涨的时候，这时候才会出现开发企业红利，老百姓市民买房抢购，同时在市场快速下行的时候也会出现抛售和滞销的情况，这些不但是房地产，所有的产品，具有投资属性都是由于它价值变动的浮动，会表现出它投资性的强度。从这个角度来说，一个平稳的价格，对产品的去投资化会起到重要作用。消费属性，在价值消费平稳的情况之下，它的消费属性才会凸显。从长远来说，如何建立客观科学的对房地产市场供需关系，进而反映在价格上的评估管理体系，建立系统长期的综合的房地产市场管理体系，对房地产业健康长远发展是非常重要的。

　　另外，我们行业的特点。对房地产的增值应该是来自于土地和房产相互匹配带来的价值提升，综合价值，很多时候并不是由我们自身产品带来的，而是我们自身可以给其他部门，包括政府部门提供生产资料，可以使其他部门生产效率进一步提升，从而实现房地产产品的价值。但是它的价值基本上主要是通过市场来实现，所以房地产企业的分工应该是通过不断提供好的房地产产品，最大幅度来挖升土地价格为其他部门提供优质的生产资料，来提升其他部门的生产效率，这个行业存在着社会分工的价值，如果我们偏离了这个价值，我们自己会发现很快会出现问题

　　从政府的角度来说，基于社会稳定，社会和经济平衡发展的大局情况下，通过宏观调控的政策来实施，来不断平衡消费属性、社会属性和经济属性，在经济属性中不断平稳产品投资属性和消费属性，进而使不可再生宝贵的土地资源可以充分的利用，我想这也是所有政府制定政策的中心。在这种情况之下，对于企业来说需要重新认真来看待房地产产品、行业的基本属性，来回归到房地产本质上，回归到行业本身在社会分工的角色上去，从而才可以使这个企业的发展方向，企业的定位，以及企业的价值和商业模式更加符合客观的条件。

　　下面讲一下对房地产行业转型的认识。在现在的形势下，大家可以清晰的感受到，以消费属性为主的产品明显成为市场的主流，主要是刚需类型的产品。另外，在目前长期调控政策还在形成过程中的背景下，投资属性为主的产品确实遭到了市场的冷落。由于住宅的销售量和供给量都有减少，又出现了大量的资金和企业投入到商业地产领域中去，现在也已经越来越感受到，过去的2012年商业地产其实面临着更大的风险。商业地产的风险主要来自两方面，一个政府规划的适度和实际的需要相匹配，在中国2007年做过一个研究，在当时中国有一百多个城市提出要建设国际化的大城市，到现在城市的数字和建设的规模比那时候还要大，很多政府通过经济结构转型这个大的目标，寄托在城市的商业楼宇的规划，很多城市都出现了大面积商业城市综合体和商务楼宇的规划，实际上这些设施跟当地的实际需求来说都出现了脱节，本身规划的尺度，第一，对商业带来了风险。第二电子商务对传统商业的冲击，近几年来感觉尤为明显。前几年影响比较大的百货业，现在在各个商业综合体中，不管是叫做租赁的面积及土地，还是可接受的土地都在不断的上升。下一步像超市，甚至目前来看还影响不不大的传统商业业态都会受到电子商务的冲击。第三个问题，尤其是在经济发展地区，商业的租售不合理，租售倒挂这个问题是商业地产多年来摆在大家面前的问题。

　　结合这几方面，商业地产要谨慎对待。这里有一张表，从里面的数据来看，现在全球最大的三个在建的购物中心都在中国，前15名里头十有11个在中国。下一步我们的机会从哪里来？从城镇化和收入倍增，这是中国未来十年房地产需求和发展的两个动力。首先，新型的城镇化会推动旺盛的首次置业需求。未来十年每年新增城镇人口约1700万人，以人均25平方住房面积，新增住房建筑面积要达到40亿平方米，这里还应该包括其他的配套设施和公共服务设施，所以刚性设施相信在未来相当长的时间会产生市场主流。以一线城市周边为代表的，为城市群的发展为主要模式，在经济发展地区形成集聚效应仍然是不明显的，与此同时，在以产业提升和转型，快速提升基础配套设施的中西部地区，更具有最大的潜力，后发优势非常明显，所以我们有理由相信，中国未来的十年房地产发展还是有很大空间，但是我们越来越感同身受感受到，创新和改变是未来近几年来行业讨论更多的话题。

　　在现在城市化和城镇化的过程中，有几个方面需要我们高度重视。第一，有形和无形的平衡，像一个城市规划师规划出来的一样，其实本身城市应该有它不同的社会文化背景和不同的文化历史事件，为什么会产生这种情况，在城市发展过程中，在有形的发展过程中我们对于一些管理方面的，软件方面的，无形城市化的建设有所收获，或者没有形成相互匹配。第二，经济社会发展也是我们高度重视的问题，现在随着经济的发展，大家收入水平在不断的提高，三十年改革开放，十几二十年的高度发展，为老百姓带来了生活条件的改善，但是现在大家对生活状况不是那么发展，这跟我们经济发展和生活发展的平衡有直接的关系。第三，农村和城市的发展，虽然现在城市化和城镇化是整个区域发展的主题，但是我们应该很清晰的感觉到，城市和城镇发展在农村也一定是存在的，所以在这个过程中，城市发展和城镇发展的同时我们要高度重视城乡统筹和农村平衡发展，只有这样才能够使城镇化推进得更顺利、更合理、更科学化。第四，区域之间的不平衡。中国经济快速的发展，在各个区域的发展速度上不是均衡的。现在既是一个问题，也是一个挑战，中国经济前几年发展不平衡也为未来中国经济的发展带来了巨大的挑战。

　　另外一个，在不同城市间的房地产行业关系，总体来说在城市化相对比较高的地方，人均居住面积比较高，土地供应偏小，像一些大型商业设施已经进入了机会型的时代，但另外一个方面有特色，尤其是以文化，以社会服务功能为主体的城市综合体，像旅游休闲、文化艺术、养生养老的地产项目仍然有非常巨大的空间，在相对城市化率不是那么高，经济不是很发达的城市，传统型的业态还有巨大的发展空间，在这些地方，从房地产市场开发的角度来说，主要表现为产品集中的状态。

　　从宏观来看，尤其从去年的经济系数来看，东西部沿海地区经济增长在放缓，中西部地区经济增长速度在上升。沿海地区目前经济发展是质量问题，但是在中西部还是规模增长的阶段，是由一产向和二产转换为主的经济转化阶段，这样使得我们的房地产行业，房地产行业、企业在这些区域可以找到不同的市场机制。

　　十八大报告中提出，到2020年实现的居民人均收入要比2010年翻一番，在这样的目标之下，应该说发展的成果将更加注重惠及民生和更加注重公平，这个也应该成为我们下一步要思考的企业转型、行业变化的问题。从市场形势来说，2012年房地产市场属于调控格局下刚需需求为主的市场，到年底部分地区也出现了温和的回暖。从中长期来看，我们的行业还是有巨大的发展潜力，但是房地产行业的格局正在发生区域性、格局性的变化，这些给我们下一步的调整带来更多的挑战和机会。

　　企业转型，行业里有几个趋势，第一，行业趋于融合。由于双向的选择，行业之间会有多的跨界合作、跨企业之间的合作。另外，在回归消费属性各个中，创新更多与复制。我们的行业在高速发展中，有很多企业，或者说外部的一些企业，跟我们的行业越来越相似，在目前回归消费属性过程，行业会更多回到以客户需求为主导，跟行业特性相符合的发展模式上来。第三，细分产品市场。细分市场会发展比较快，企业将更为专业化和个性化，大中小型企业在发展过程中都会有相应的机会，这也是市场变化给大家带来的条件，区域经济的水平和发展阶段使得区域性的市场特点、差异更为明显。地产行业将更紧密和轻工业的发展相匹配、相结合，房地产行业和金融资本连接将会更加紧密，资金来源会更加多元。从去年来看，大部分房地产企业资金紧张，但是去年来看大部分房地产企业、基金公司都是高度增长，从这个角度来pg电子游戏官网说，可以反映出现在的行业变化。

　　传统地产开发模式基本上有这么几个特点，它推动源头是海量的货币发行，流动性的驱动，投资的递减，利润主要来自于房子、土地价值的快速增值，未来的发展模式，可能会变成以产业为主导，房地产为平台，以金融为基础，进而带动经济结构调整区域经济平衡发展，总是房地产企业从中可以获取利益和发展空间。从产品来说，产品是从创造有形空间与无形空间相结合的渠道方向转换。从技术产品来说，消费者从以前更注重居住条件的改善，已经逐步为追求生活品质的提升，尤其是教育、医疗，以及其他公共设施的配套设施的要求。第三，对于商业地产来讲，由于商业地产受到电子商务等其他问题的影响，商业地产更多从物质购买型的需求向体验型和文化，社会公共配套设施与传统商业相结合的转化。第四，创新，这些项目这些年有很多企业不断在创新，我们觉得这些开发经营模式会不同于传统模式，这些项目思考的原点应该是物业的所有权，经营收入权和消费权重新划分，这些会给我们在这方面带来巨大的创新机遇，与此同时，对政府资源的整合，政策不断完善，又会给这个行业带来危机。

　　资金获取方面，以前融资是房地产企业很重要的渠道，在目前来说，大量的房地产企业要么是上市公司，要么是银行，要么是房地产信托基金的融资。在这里面，我们可以感受到传统的方式，作为金融机构来说，它希望风险是外部的，能够相对获取高额回报。这样一个模式，会使得双方的管理效应有比较大的折损，我们想未来的管理模式应该是金融机构和管理内容有更多的合作。

　　再有一个特点，企业之间未来合作的机会越来越多，源自于现在的行业发展，对行业里的企业大家的素质发生了明显的变化，比如说有一些产业是规模性的，把企业的规模和在市场中的占有率作为第一目标，这是一类企业，主要是大型的房地产开发企业。第二，利润最大化企业，主要是以房地产开发商为主。还有，以资产规模，规模做大以后，和金融机构的合作，这些主要是以一些大型商业地产为主的企业。由于大家的诉求不同，应该说给大家带来了更多的合作机会，在转型上来讲，政府应该更充分发挥主导作用，比如以地区为特点的地区规划和扶持政策，开发企业不断提升专业创新能力和资源整合能力，由原来创造有形空间逐步变成创造一个有形空间和无形空间相结合的平台和渠道获得长期发展的机会，所以作为金融机构，应该更加准确把握行业和市场的特点，以提升资金投资的效率。谢谢大家！

　　主持人：现在我们面临的压力可以说是越来越大了，竞争也越来越激烈，房地产上下游数十个产业，以及数以十万计的企业，数以千万计的人员都将面临着严重的抉择。在这当中我们是就此沉沦，还是涅盘重生，是自力更生，自生自灭，还是集成携手，强强联手，寻求更好的发展，我想这都是我们所需要斯卡的问题。下面有请易居董事局主席周忻带来精彩的演讲。

　　周忻：我跟总一样上来站在这里不站在胡主编那里，因为我们胡主编属于业外人士，所以他可以天马行空，我和柴总算是业内人士，我们必须讲一些和房地产相关的对象。胡主编刚才讲的有一句话我希望大家能够记住，我们正在推动中国成为全球第一大的经济实体，我们这个行业正在为此而作出很大的贡献。的确我们认为从业二十年来，能够为中国经济的发展，能够为中国房地产的市场能够出一些力，我想这是我的荣幸，我想也是我们在座各位的荣幸。

　　刚才柴总讲的一段话里面有两句话，我希望大家记住，在中国未来的十年当中或者八年当中，有两个引擎一定是中国未来房地产发展行业很大的动力，一个是翻一番，一个是十八大。为什么十八大以后中国的房地产市场突然热起来，房地产行业有什么震慑，没有。是老百姓自动的跑到卖场来买房子，他们讲的是什么话，是八年以后中国国民收入要翻一番，老百姓的收入也要翻一番，那房价会不会翻一番，这是老百姓说的，城镇化让我们所有的资本市场，让所有的企业的老板们都发现一个问题，中国还有三万多的农民要进城，所以房地产市场未来发展的前景是光明的。冲着这两点我们应该来看看，中国的房地产市场未来的八年到十年，未来中国房地产产业的发展前景是广阔的，我在十八大开完以后，在微博上有过这样一段论述。

　　今天我们要来讨论一个问题，策划师的话题，如果我没记错的话，我曾经是策划师联谊会的首任的联席主席，如果我没有记错，我去年没有来，前年我在这个会上跟大家聊的是我们策划师不仅仅是应该立足于传统行业的传统策划，应该有所跨越，我当时谈的题目是这个。今天我想在这里继续跟大家聊的是这个题目，为什么？首先我想告诉大家，随着习书记新一届政府的建成，中国的房地产将进入第三轮的浪潮，它和第一和第二轮是不一样的，我曾经跟朋友开玩笑说，我说如果我从业四十年，我想我会经历中国房地产非常明显的变化，虽然我只做了二十年，再展望未来的二十年，中国房地产市场第一个四年，也就是江和的时代，这个时候的房地产市场我们目前把它称之为婴儿期，或者叫粗放期，那个时候怎么会占房子占地，你自己都没有搞清楚，那时候懂房子懂地的人少之又少。我举个例子，二十年前我做的第一个项目，三万人一个家园，但是很多人只知道这个项目的广告语，当时是二十年前中国从市场化去卖房当中很好的一句广告语，大家不知道一个问题，中国做这个项目，把房子卖完以后，到现场准备去盖这房子，发现我们的围墙打错了，我们要建的那块地离我们围墙卖过老百姓的房子还有三百到五百米的距离，那块地不是我们的，这是二十年前发生在我身上第一个项目，这是真话，那个时候中国的房地产市场，真正懂房地产的人少之又少，今天回过头里用现在房地产专业眼光来看，那时候房地产和房地产策划，我们会发现很幼稚、很巧合。大家回顾头来想想，在二十年前你身边的朋友当中，哪几个朋友当中是正儿八经的去做房地产，两类人，一类是房管局下面的人，一类是政府国有企业从事的概念，市场化，至少在上海，二十年前的着帮兄弟们我们经常碰到或者在微博上聊天，这时候我们所做的对房地产的认知，今天刚才柴主席在讲这个问题的时候，在九十年代有银行贷款，有几个人知道按揭贷款这四个字，没有，很少人知道。所以这个阶段是处于房地产的粗放期或者叫婴儿期，这时候我们的房地产策划，或者房地产策划师在其中扮演了非常重要的角色，我叫做点石成金，那时候一个广告语可以让一个企业一夜之间成为一个国家的金石，我刚才说了三万元一个家园，我们做过无数个好的营销案例，那时候的策划师很值钱，那个时候做媒体的新闻记者，像徐仰东这样的很值钱，开发商就想把你找来想听听市场，听听策划，帮我出出点子，当然作为媒体记者我去拿红包，我们在那个时候我们的策划师真的是非常值钱，这是第一阶段。

　　从城市的角度来讲，刚才柴志坤讲到的研发城市，中西部城市，我们还可以做另外一个纬度。同志讲的城镇化跟我们大城市有关系吗？有关系，什么关系？我们当中有很多的人会留在城市中心，为什么？中国在未来十年里面，千万计的城市我相信至少超过15个，应该在20个左右，但是中国有多少个未来要开发的所谓的城镇。中国的视角是全国666个地级市，在未来的经营模型上会发生各种各样的变化，有的学万科，如果今天哪个人胆子大一点，说我手上拿了3个亿的钱，我要成为许家英，我到最穷最偏远的地方拿五百万拿地，我就把这三个地在全国拿地，我去做城镇化的建设，说不一定也可能迅速的聚集。同志们2007年恒达卖多少房子，去年恒达卖多少房子，每一个城市去算，有没有规模化的机会，有，但是机会不多。有没有可能会出现很多像徐容机这样商业型的物业，公司有，有没有可能会突破产业地产、养老地产，有没有可能很多企业在细分市场当中成为他的一个核心。前几天有一个朋友来找我，说周总我和你探讨一个地产叫仓库地产，我听的挺好玩的，就聊聊天，听完以后实际上他就是一个仓储物流的部分，在他嘴里讲出来所谓的仓库地产的概念好像也很全面，所以站在这样一个角度，我们现在有一定的地产基础。中国要发展，我们有很多的触角跨境，我们现在的房地产和文化结合会产生出来什么东西，我们今天的房地产跟互联网结合会出来什么东西，我们今天的房地产跟金融机构会成为什么东西，我们今天的房地产跟电子商务又会成为什么东西，中国未来的房地产企业，开发企业可能姓马，叫马云，你们姓马，如果今天马云先生说，我想把我淘宝支付宝，所有的东西在线下形成一个庞大的物流系统，我今天问，他要搞这样这样一个东西，要带带这样一个团队你们在座有多少人会为他打工，我已经听说过有几个做房地产的大佬说一句话，我把所有的公司立即卖掉，来帮你马云打工，为什么？结合，如果拿着马云阿里巴巴的概念，淘宝的概念，在中国做十几二十个物流型的小镇，未来是什么东西。房地产和美国的租赁物业，C2C的互联网结合起来是什么东西，所以它也是一种方式，所以在未来中国的房地产市场，我说是万马奔腾，非常精彩。在这个前提下，我们的策划师，包括我，我更愿意给我的不是董事局主席，不是什么总经理，就给我一个策划师，或者是策划大师，我听了会很开心。虽然现在传统意义上的策划工作基本上不做了，做一个广告词，做一个期报，但是我认为在未来的十年当中，我依然在房地产行业可以扮演一个策划师，或者是策划大师的角色，就看大家怎么来理解这个策划师，我们应该跳出传统的策划师，再高一点，尽管有很多人在房地产传统的领域做策划，比如说互联网时代需要什么样的策划，去年我们跟龙古在天津用微博的真繁体，出来以后我就说很精彩，很及时，这是我们策划团队跟互联网的结合。比如说这两天我总算在昨天看到，我说太晚了，应该在泰脚出来三天之内，我们互联网应该出来行业脚。传统行业的策划怎么样去跟互联网，跟新经济，跟互动相结合，形成一种策划的路径，策划的途径，我认为很重要，叫与时俱进。

　　第二，我们现在有很多策划人经历了很长时间的沉淀与积累，做了很多年的策划，你们拥有的不仅仅是几句广告语，你们积累了很多行业和专业的知识。现在行业最需要的是什么？行业最重要的是在不同领域当中的策划，在策划当中的细分与专注，我们如果成为师的话，我们跟一帮小孩，玩电脑肯定玩不过他们，所以我们策划师要有细分的领域。

　　第三，我们策划师要提升我们策划师的境界。比如说给大家举个案例，比如说跨界，跨界策划师非常有意思。我们去年公司做了几件事情，第一件事，王中军在华谊兄弟，在观澜湖搞影视地产我们策划的，我上海中心中国第一高楼，我找了马峰辉，结果马峰辉跑来跟上海中心的老板聊，聊到后面，为了开一个博物馆，谁付租金，谁付装修费，票务费怎么分，搞了很长时间，因为博物馆不赚钱的，我做了一个策划，我说叫官府保护，我回头问了上海中心的老板，37楼是一个博物馆，2015年1月1号开张，到时候我一定请大家来。我再问你租一个东西，把地下五层租给我，便宜一点，我不用你装修，不用米票务，我自己养活自己，上面是博物馆模式，下面是收藏的金库模式，把这两个结合起来大家一算，他们现在追着我要做投资很多，我说这个项目我自己玩。这个大家可以互相策划一下，很简单的一件事，我说这就是策划。我们今天的普通策划要把它定位为方案策划，模式策划的过程中，所以在未来的十年当中，我认为是中国策划师最有用武之地的十年，是我们可以跟随这个时代万马奔腾的十年，大家要问我，再过十年市场会怎么样，香港、纽约、伦敦，这个肯定是我们这些大策划师学习的榜样，可能是持有经营性的，作为一个方案的十年，十年以后如果我们还能讲这个事再说，但是这个十年很关键，很精彩，所以我把今天的题目叫第三次浪潮，愿意和大家一起分享我自己的一些思考，同样也愿意跟我们在座的所有策划师们一起共同为未来精彩的中国房地产十年作出我们应有的贡献，谢谢大家！

　　主持人：谢谢周总，周总的演讲很精彩，也是真刀线年对于我们来说充满了太多的挑战，我们一块经历了所谓的世界末日，但是我们全部坚强的活下来了。我们经历了史上最严厉的调控，但是我们房地产依然坚挺。十八大之后房地产调控还将继续，依旧严厉。在这个当中，我们房地产业如何寻求突破，我们的策划师应该如何为企业更好的做好服务，这是我们需要思考的问题。接下来有请中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌带来十八大后房地产的分享。

　　顾云昌：在吃饭之前大家享受到了两份非常大的参与，一个是刚才周忻，有人说周忻像周立波，还有一个编，说他是赛过郭德刚。他的视界比郭德刚高很多，快到吃饭时间，我就简单讲讲十八大以后房地产大家所关心的问题。 刚才他们的发言给我很大的启示，我曾经讲过中国的房地产只唱两首歌，一首歌是吻别，吻别黄金时段，另外一首歌是牵手，牵手白银时代。刚才周总的讲话使我想起了房地产策划师正进入黄金时段，在房地产快速发展快速利润很高的情况下，策划师的功能没有充分体现出来，在进入市场激烈的来临时段，在利润检波的情况下，在集中度提高的其他下，在竞争加剧的情况下策划师的作用将进一步加紧，这是策划师的作用充分体现出来，所以说在十八大以后也好，在房地产进入白银时代也好，这恰恰是策划师的黄金时段。

　　有一段话各位有没有注意，这是我从十八大文件里面调出来的，“当前、世情、国情、党情继续发生深刻变化，我们面临的发展机遇和风险挑战前所未有”，第一句话，世情、国情、情继续发生深刻变化，我们正处在这么伟大的转型升级，世界的、国家的、党的情况发生大的变化，房地产也在发生翻天覆地的变化，这个变化体现在三方面。第一，市场的情况在发生变化。第二，行业的情况在发生变化。第三，企业的情况在发生变化。相对于世情、国情、党情，我想从房地产的市场情况、行业情况、企业情况的变化做一个探讨。 市场情况，简单说是中国房地产市场正在软着陆，或者中国房地产市场已经软着陆，表现在市场的销售和房价的变化上。总体说从止涨回稳到止跌回暖，无论销售面积还是销售量，还是房价，全国都是这样的情况。在这样的情况下，我们发现中国的房地产正在实现宏观调控控房价的矛盾统一。 刚才记者还采访我，中国的房价调控目标和中国宏观经济目标到底最后怎么样，最后我认为在矛盾当中得到了相对统一。大家知道在某些领导人，或者社会舆论当中都希望房地产的变化是房价下降，认为只有房价下降才能达到房地产调控的目标。从实际情况来看，房价下降是销售量下降的必然，房价下降和销售量下降是统一的，而房价下降和销售量下降必然导致投资的下降，投资下降必然导致土地市场的下滑按，导致财政收入的下降，特别是地方财政，导致整个GDP下降，而GDP的下降又和稳增长是矛盾的，如果真正导致房价下降稳增长是固然的，而最后中国整个经济实现了稳增长，房地产又控了房价，所以最后结果是控房价和稳增长的矛盾得到了统一，当然这个统一是很艰难的，最后还是统一了。其结果就是房地产市场也保持了稳增长，保持了稳中求进，而中国的宏观经济也是保持了稳中求进，具体情况时间关系不展开。 在十八大看来，未来中国的房地产市场更加会注重三个目标的统一，从单一的经济目标、控制房价目标将同社会目标、经济目标、环境目标三个角度得到统一。如果说市场变化看一定是从这三个课表来看，不仅看房价的目标，还要看保障房的目标，以及看生态文明房地产的目标，来看我们的房地产市场，这是对十八大以后房地产市场如何判断的问题。刚才记者问我一个问题调控会怎么样，现在看来中国房地产调控差别化的政策不会改变，调控是从需求进行调控的，中国政府对需求的调控三句话很清楚，第一句话，遏制或者抑制扶持经济需求。第二，支持合理的制度及改善经济需求。第三，满足保障需求，十八大以后中国房地产调控将继续沿着这个方面去努力，但是其中可能有一个变化，我们遏制投资需求以后会不会调控更加精准化，把遏制投资投机需求变成遏制投机需求，在我看来遏制投资需求是没有必要的，因为我们调控的政策还没有更加精准化。

　　第二，关于支持制度型需求，实际上包括了初次置业和再一次置业的需求，中国的房地产未来的需求更多是改善型的需求，因为中国的房价发展，经过了过去十几年以数量为主导的发展将转入数量和质量并重的阶段，我们策划师也适应这样的变化。

　　第三，满足保障性需求。我希望保障性的政策更多从关注套到关注人，我们现在关注的是新开工多少套，完成多少套，实际上真正对我们中低收入中低的家庭应该落实到每个家庭每个人身上，每一年又多少个困难家庭解决了住房问题，用这样的指标，而不是开工多少套，完成多少套，落实到具体的人。指标应该更加清楚，我如果说是一个困难家庭，我向国家提出申请，我能否在两三年排队等候轮到我，用这样的指标要求政府，三年内必须给困难家庭解决住房问题，这样的调控能够更加有效，减少我们现在在大量建保障房中出来的问题，应该真正对人的关怀而不是关心套。

　　第二，行情，我们的行业情况如何，我最近一直讲房车时代的历史使命。中国房地产的发展对中国的经济发挥了很大的作用，为什么？因为我们正处在房车时代。中国的消费从过去解决吃穿问题，进入本世纪以后重点解决住和行的问题，住的问题就是房地产，行的问题就是车，这两大消费需求是中国老百姓当前经济社会当中最大的消费热点。中国的房地产成为国民经济的重要支柱产业，因为我们正处在房车时代，房车时代加上城镇化的推进，所以房地产未来仍然是国民经济的重要支柱，这是不可否定的。房地产在未来的发展当中起到什么样的作用？一是城镇化的施工队，很多人认为房地产虚拟经济，是房地产的发展影响了其他行业的发展，我认为这样的观点是站不脚的，我们房地产业是许多制造业的整合，我们是总装车间，我们是城镇化的施工队伍，尤其是行业产能过剩，比如说光伏产能过剩，家电产能过剩，钢铁产能过剩，恰恰以房地产的发展来减少产能过剩，吸收产能过剩，我们是城镇化的施工队。中国的新型城市化有两个硬件的支撑，也有两个软件的支撑，硬件的支撑一是房地产，二是技术支撑。软件的支撑，一是社会的保障，这是非常重要的支撑，当然其中还有就业在里面。在城市化过程中既要有软件也要有硬件，房地产的硬件是必不可少的。

　　第二，在房车时代，城镇化过程当中，整个房地产的发展需要升级转型，产业要升级，行业要转型，房地产将是转型升级推动，这是毫无疑问的。

　　第三，从绿色角度讲，从低碳角度讲，我们是美丽中国的建成，我想在整个行业，在十八大以后一个非常清楚把我们的目标鉴定了，既是施工队，又是建设者。

　　第三，企业的情况如何？企业的情况也在发生变化，刚才说的我们处在白银时代，白银时代的特点就是竞争加剧奥，洗牌加快，利润摊薄，这是整个房地产整的走势。我们的开发商们正在选择，一是选对城市，二是选正业态，三是选正地块，市场的情况发生了很大变化，如果说中国的房价市场在2013年仍然会保持平稳发展，房价相对平稳，销售量相对平稳，投资相对平稳的态势，在这样的平稳态势中出现了冰火两重天。尽管有的政府说不存在恐慌性住房，但是这种恐慌情绪已经出现，因为城市的消化量很快，库存不足。比如北京去年土地供应量总体下降了40%，而北京的房屋销售量增长了50%，上海、深圳、广州房屋的销售量2012年比2011年增长了三成以上，在这样的情况下，库存严重不足，需求更加旺盛，一线城市出现房地产市场热播劲已经表现出来，要防止房子房价出现反弹是城市政府必须面对的事情，怎么办。在这样的情况下，房价市场放松绝对是不可能的，但是我们也看到中小城市，三四线城市，由于他们的需求相对不足，库存比较大，特别是我们需要企业在前两年纷纷进入三线，造成了很大的供应量，但是量的不足，所以这样的城市正在气球能不能放松房地产调控，不放松我们恐怕有问题了，其实我们有些二线城市也是这样，比如说贵阳，开发了那么大的盘，结果采取一个办法，凡是在贵阳买房通通能够上户口，才能相对解决他们库存大发展的问题。但是我们有些城市你再放开户口他们也不来，所以这样的城市面临的竞争是巨大的，压力也是巨大的，所以我们发现中国房地产近二三十年有一个最大的差别，就是城市之间的差别，这也给我们政府提出了一个严峻的挑战，在这样的情况下楼市怎么调控，除了差别化的信贷、税收和建设工程之外，对城市的差别化楼市应该进行不同的调控力度，这样恐怕才是上策。

　　第二，做大蛋糕或者是做精蛋糕。做大蛋糕大家知道铺摊子，加快周转，标准化的运作，蛋糕越做越大。做大做精蛋糕，把商业模式做的精细，恒隆有它的模式，它是做精蛋糕，它要把产品做和，增加它的附加值，蛋糕我是做精的，各式各样的奶油和花色，从奶油和花色来提高它的附加值，作大蛋糕是一种模式，做精蛋糕是一种模式，根据不的项目，根据不同的开发商，是做大好还是做精好，这是策划师的另外一种商业模式。

　　第三，到底是以打猎为生还是以种植为生，打猎可以吃几个月，就像我们搞一个项目，搞好了我就卖掉了，以种植为生，天天要在菜地果园里面经营运作，我的商业模式到底是以销售为主还是以持有为主，我们看到市面上大有开发商是持有占了很大比例，以持有为主的开发商是最大的开发商，而不像我们的开发商做了就卖掉了，在中国新的发展阶段当中，我们的商业模式到底怎么来选择，到底是靠打猎为生还是种植为生，或者是两者结合起来，销售和持有经营相结合。我想到的是这三个模式，当然还有很多的模式何以选择，房地产在生存时期有很多思路可以思考，我们的策划既要更加的细分化，包子饺子不一样，又要精准化，精准化就是根据不同的项目来经营，还有集合化，现在的资源很多，在网络上资源怎么结合，各种各样的资源结合一起才是好的策划。刚才说了三种商业模式就看到我们现在，可以看到策划的细分化、精细化和结合化。

　　通过这样的一个组合，使我们的策划使有一个新的发展阶段，就是我说的黄金阶段，在黄金阶段中我想我们各位大有用处，促进我们中国的策划事业向更深更好的方向发展，谢谢大家！

　　主持人：我希望策划师联谊会在顾会长带领下越来越好，我们的策划师团队在不断的壮大，当中我也涌现了不同的人才，接下来最激动人心的时刻到了。我们要进行2012年度中国房地产策划大师授予仪式，请顾会长颁发奖项，欢迎获得2012年度中国房地产策划大师荣誉的独家在线信息技术有限公司联合创始人兼CEO罗军先生。掌声欢迎，罗军先生对于这样一个荣誉，你个人是怎么看的？

　　罗军：我们每个人的策划，既策划了你的人生，策划到了你的行业，策划了我们美好的明天，我个人是要了解到这个行业，我今天下午会跟大家分享，在北美一年大概有五六千亿人民币的行业，这个给到一点进步和鼓励，希望让我们的行业往前再走一步，让我们的国人更有美好幸福的生活。 主持人：您你对未来房地产策划师的发展有没有什么看法？ 罗军：我想策划一定是分类的，应该分成最高的布局和行业策划以及，以及世界的策划，我想每一个策划者应该看这些布局，想的是行业，落实的是工作，这样才能更扎实，更好。

　　主持人：谢谢罗先生，刚才罗军先生也提到，包括顾会长也提到，在下午的时候，我们专家还会进行更加精彩的碰撞，我们下午的议程到此结束。

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好！这里是由中国房地产策划师联谊会天鸿地产、房教中国举办的第五届房地产地产策划师年会，中国房地产高峰论坛的现场，我是论坛主持人杨军。在今天下午的时候，大家同样可以通过微博的方式来参与到我们现场当中，至于方法请看旁边的屏幕，以及前面的屏幕，用微博来参与是一件好有意思的事情，上午有朋友总结这里是聚星云集，有以周董和为代表的南北少星，还有几位会长为代表的天皇巨星，我又加了一个像柴总一样的，有点像港台明星，下午还有多位实力派巨星将登场，我是非常期待，我相信在座很多朋友的心情跟我一样。房产行业跟政治动向息息相关，十八大就提出了政治建设、社会建设、文化建设之外的生态文明建设，从四位一体，一下子跨到了五位一体，国家对生态、绿色等等这方面的东西关注的越来越多了，我们也希望我们的策划师能够在生态绿色方面多下一点功夫，让我们的眼前多一抹亮色，说到这里就有一个绿色与智慧的代表，就是中国房地产策划师联谊会副主席巢民强先生，接下来我们将聆听到他的主题演讲。掌声欢迎！

　　巢民强：尊敬的各位领导，各位朋友，特别是策划师的朋友们大家下午！中国房地产策划师联谊会从第一届到现在，我和庄合一直伴随到现在，庄合也是看着中国房地产策划师职业培训活动，以及每年年会一步一步的逐渐成长，我们也是伴随着这个活动一起成长。在这里我特别感谢房教中国，以及每一届的轮值主席单位为我们这个活动所做出的辛勤劳动和特别贡献，我们热烈的感谢他们。

　　今天我下午的主题是房地产业与智慧能源系统，我的讲解和上午几位嘉宾依然衔接，顾主席是在业内看很也，胡主编从业外看行业看世界，我今天选择站在中间，因为我既是业内人士，也是业外人士，所在我站在这里讲话。我想分三个方面跟大家分享今天下午的演讲，第一。创新，第二，智慧。第三信念。

　　首先讲一下创新，房地产业为什么要创新，元芳你怎么看？房地产业现在的创新有很多出发点，首先有很多企业是要解决生死问题，特别是经过从2008年到现在，我们中国的经济，特别是房地产行业经历了像坐过山车一样，一会儿在云端，一会儿在地下，翻腾翻，波澜壮阔，有很多企业是在生成阶段，在一个阶段资金链分解，资金链断裂，下一步的方向路在何方，生死考验。我们还有一部分企业是怎么样做大，或者是压缩规模做小。另外一部分，做得比较好的就是我是继续做强，还是接下来往衰落的路上走，所有一切都决定了我们必须创新，房地产业到今天已经到了创新的生死路口。从九十年代开始分几个阶段，我们房地产业的商业模式已经走到尽头，靠预售、靠客户资金等等这些，当然现在还有一些通过地产资金，资金这块的模式已经走到尽头，销售模式也进了很尴尬的地步。

　　资金链的断裂是目前地产业最主要的模型，这也涉及到模式创新，技术创新进入到了微时代，颠覆性的创新正在过去，接下来大量的是我们微创新，要积少成多。另外一个问题，随着我们五十年代开始到两千年期间，我们的人口红利已经消失，现在人力资源问题特别严重，我们过去讲我们要找到人才，不要去找人手，现在我们是人才也难找，但是人手更难找，你现在招一个普通的干人手活的人特别难找。各种成本都在集聚上升，比方说最近出台的营业税改增值税，对服务业，特别是房地产策划师中介经济对这个行业的影响非常大，它会直接压缩你的营运空间。所有各个方面的问题归结到一点，房地产业我们能够给客户核心价值的增值部分在逐渐衰减，这是我们的核心问题，而我们所有的商业都必须是从客户核心利益出发进行创新。

　　第二部分，智慧。智慧是考验一个国家，一个民族，一个行业，一个企业，甚至一个人的核心点。智慧归结到一点是能不能借，是一个借字，如果只靠我们一个人一个公司一个民族一个国家的里不进行资源的整合很难做大做强，是一个人的孤军奋战。智慧最关键是一个借，从房地产行业创新来讲我们的切入点是哪里。有很多企业有各种各样的问题，他们可以找到共同的切入点，我这里是从我的本行出发，给你们提供一个选择，就是一个切入点。

　　今天上午很多嘉宾都讲了很多，从国家经济大局来看，房地产企业只是我们这个大局中的一个棋子，能够自助掌握的范围非常有限。我们可以在这里说政治局应该讨论什么问题，但是他会讨论吗，我们说常委应该怎么想，他会想吗，我们说他们想了以后应该怎么办，一定会这样做吗，不一定。国家是由各种不同的利益团体所构成，我们房地产策划师，我们房地产企业，只是这个格局中，这个大局中的一个旗帜，我们自己能控制的东西太少了，能整合的范围和资源太小了。我总感觉我们公司也有很多员工，包括已经有有房子的和没有房子的都有两个问题，一个是房价问题，买不起房子，特别是深圳，我们在深圳感觉到，很多人对在深圳买一套自己的房子，没有信心，选择了离开，或者不来。其实还有一个问题，很多人有住房子住不起的，因为现在房子运行会有很大的浪费。我们的房子就像汽车，我们的汽车往往很注重外壳，最开始的时候把一个壳子造好，搞一个钢梁，前面放四个轮子，架上两台沙发，安一个发动机就走了，后来逐渐的讲究装饰、发动机效率等等这些，我们房地产业也进入这个时代，我们不仅要把房子壳子造好，我们更希望把这个房子变成一个住起来非常便宜非常舒心的房子。整个建筑能耗占到整个社会的45%以上，而且这种水平还在提高，有一个数据，中国人用冷水和热水的比例是1：9，冷水是9：1，用9分冷水才会用到一分热水，这是目前的习惯，在西欧、美国是1：9，用一分冷水九分热水，大部分的时候都在用热水，用热水以后会减少我们对水的用量，会起到非常好的节约用水的效果。大家都知道洗衣服用温热水洗比用冷水洗好，这是一个道理，今后我们的能耗还会参加。采暖、制冷和热水能耗占75%以上，如果能把这部分的能耗降下来，我们是能够把整个社会的能耗，建筑这部分一半，相当于整个社会的20%。如果把工业和其他方面用起来，我们可以把整个社会的能耗降低一半。我们做任何事情，特别在商业里，最要研究的是客户的需求，客户的需求分三种，首先是不同的客户在传统意义上面，大家都知道，大家都能做的需求，也就是我们平常讲的传统需求，传统需求大家都知道都会做，拼的是什么？因为同质化，拼的就是成本、价格，当然还有质量、品牌，进入白热化，但是在每一个行业里，总是还有一些企业能够发现另外某种需求，我认为策划师非常重要的一点是要找到这两种需求，我也是在规划方面做了很多年。其实周总在早几年就说过我也非常赞同他的观点，我们的策划是在分行业在做，其实策划在每个行业都是非常需要的，我以前是做交通策庄河划的。另外两种需求，第一种是大家都知道，但是没有人做到，没法满足，被你发现了，就会形成商业上的爆涨，隐性和半隐性的这种需求大家都知道，但是没有人去满足他，所以在新的商业模式创新和一些新的上市公司，大部分都是在这个阶段找到了这种增值的价值。还有一种需求，连客户自己都没有办法清晰去描述，他讲不清楚他要什么，更不知道怎么去解决这些问题，如果我们找到了，发现了这么一种需求，而且能找到解决的方法，这个企业他一定会有一个辉煌的前途。从房地产来看，城市综合体开发区、产业园，这样一种类型的需求是不一样的，餐饮业、酒店、会所、别墅群、写字楼、工厂，每一种需求在它的建设阶段和运营阶段都有8不同的需求，我们做了这样一个分析，从它的能源角度，怎么解决能源问题。每一种完全是不一样的。但是里面有没有共性的，肯定是有共性的，共性这一块比的是标准化，但是在隐性需求这块比的是创新、创意，比的是快速的执行能力。给大家推荐一个智慧能源的概念，针对很多行业开发的一套东西，首先我要告诉大家，这个东西是非常新的，它的好处大家记住两条，第一个运营成本降低90%，投资降低50%，可以实现全天候高效率排放。我们地球上到现在为止实际只有两种自然的能源，一种是天使能源，就是太阳能源和太阳能源转化成其他的能源，这种能源怎么用，它对我们没有毁灭性的影响，没有毁灭性的后果。另外一种是魔鬼能源，也就是由低合放射性元素衰变所产生的热，这种能量衰变期是三千万，其实人类要用我们的脑子去想事，要用我们的智慧，所以智慧很快就会在地球上兴起，因为按照智慧的力量，我们地球不缺少能源，是有永不完的能源，根本不需要有核力核能。智慧的能源是这样的概念，第一，所有的冷和热，电是我们所有能源需要提供的三个东西，就是冷、热、电，就是解决这三个东西输出，冷和热是平衡的，用冷的时候有热出来，用热的时候有冷出来，过去是分开用的，我们提出要合起来用。智慧能源系统关键就是要实现热平衡，在不平衡的情况下面再把太阳能、地热能等等结合起来用，经过循环网，实现能源的循环利用。智慧能源系统可以用到我们生活中的每一个角落，它的核心技术并不复杂，但是理念是要用人的智慧来开启，是可以用在医院、酒店、产业园等等，可以用到我们的生活中，我们的冰箱和热水可以连起来，我们厨房里的热可以回收起来，今后随着蒸汽到家庭，整个冷热这块的循环利用，一定是新的管理过程的状态。这是几个系统的一个情况。

　　大家看这张图，这是目前在跟房地产相关的几个主要的供热制暖系统，我们这里是比较活的组合，要是传统那就更厉害了。未来一百年，地热能和太阳能一定是成为我们最主要的能源，加上我们的复核和热力核，实现冷和热的循环，会有更大的改变。每一个新的技术创新一定要有商业模式的创新，我们地产界可以做合同能源开发管理，在开发商、服务商、政府银行这块进行互相联系，互相支撑的循环关系。在策划里我们需要让开发商知道他不需要投资，零风险，零维护，两到三年以内可以收回成本，这里面是一个整个的设计，所以今后新的能源模式一定是用合同能源管理模式。

　　第三，信念。我们所有的事情都来自于我们的信念，我们所有的事情如果为客户增值去做，我们的结果一般来说是美好的。所以发现和结果之间存在着一种因果关系，我们今天有一个信念，就像一个种子要生根发芽结果，一个种子它不一定就长成一个成果，这中间需要我们的运营，需要我们精心的管理。

　　今天上午胡主编讲了很多国家、世界和我们的关系，在这里我一直有个愿望，也有个清醒的认识，人类到现在一直都是在争夺资源，古时候我们是争夺土地和女人，所以国家的江界在不断变化，南宋很小，明朝还是蛮大的，但是我们进入工业化时代以后，第一次世界大战和第二次世界大战都是因为能源而起。我们知道德国是没有能源没有石油的，所以他们的能源战场在北部，日本也没有，所以第二次世界大战因为能源而起，两个新兴国家没有能源，老牌的就抢它的能源，剥夺它的能源基地，接着第三次世界大战序幕又开始了，又是在争夺能源，第一次世界大战是在斯大林结束的，但最终是在巴库那里结束的，因为斯大林占据德国芬兰40%队伍去打巴库，离巴库只有40英里的时候没油了，坦克全停下来。